Šarlota Smutná v rozhovoru prozradila, jak vzniká Cenová mapa od Sreality.cz

Veronika Geltner 29. listopadu 2023

Od září mohou realitní makléři, ale i široká veřejnost na Sreality.cz bezplatně zjišťovat, jak se pohybují ceny prodejů bytů v České republice. Cenová mapa prostřednictvím grafů vývoje reálných cen a interaktivních heatmap přehledně zobrazuje cenové rozdíly mezi jednotlivými regiony. Zeptali jsme se datové analytičky Šarloty Smutné, odkud Cenová mapa čerpá data a jak s nimi pracuje, aby zobrazovala to, co uživatele opravdu zajímá?

Jaká je klíčová ingredience Cenové mapy? Bez kterých dat by to nešlo?

Nejdůležitějším vstupním údajem je samozřejmě konečná cena prodané nemovitosti. Informace o této ceně čerpáme z cenových řízení od Katastrálního úřadu. Cenová řízení ale neobsahují dostatečné informace k tomu, abychom mohli rovnou uvést prodejní cenu na Cenové mapě. Mimo jiné také neobsahují žádné citlivé údaje o účastnících transakce, o nich se například cenová řízení vůbec nezmiňují.

Našim cílem je na mapě zobrazovat objektivní informace a tak vnášet více světla do trhu s nemovitostmi. V budoucnosti bychom rádi v mapě ukazovali i ceny rodinných domů a stavebních parcel. 

Říkáš, že informace od Katastrálního úřadu jsou nedostatečné, co je tedy dále potřeba?

Nestačí vzít informace z cenových řízení a ukázat je na mapě. V cenových řízeních chybí mnoho údajů, které bychom na mapě chtěli ukazovat. Nakonec ani ten cenový údaj, který je obsažený v cenovém řízení, není ten, se kterým mapa pracuje. Když si řekneme pár příkladů, tak cenová řízení obsahují všechny možné prodeje, tedy i takové, které se neuskutečnily za tržní cenu. Takové transakce by mapu mohly zásadně ovlivnit a my bychom uživatelům ukazovali nesmyslné ceny v jednotlivých regionech. Příkladem mohou být třeba transakce proběhlé v rámci darovacích smluv nebo třeba transakce, kdy se jednalo o vícero nemovitostí v rámci jednoho prodeje, ale cena je známá pouze celková. Zároveň plochy jednotlivých bytových jednotek nejsou lehce určitelné. Těch potenciálních úskalí je daleko více, ale aspoň takto pro ilustraci. Data od katastrálního úřadu tedy u nás podrobujeme rozsáhlé analýze, dáváme je dohromady s dalšími daty z jiných zdrojů, čistíme je, extrahujeme pouze relevantní informace a transakce tak, aby finální mapa nepracovala se zkreslenými údaji, a konečným výsledkem je cena za m2, kterou na mapě uvádíme. 

V detailu dané nemovitosti se zobrazují také údaje z RÚIAN. O jakou databázi se jedná?

Jde o Registr územní identifikace, adres a nemovitostí a je součástí registrů, které tvoří systém základních registrů veřejné správy České republiky. V RÚIAN najdeme velké množství informací o jednotlivých územních celcích v rámci ČR (například kraje, okresy, části obce atd.), ale také třeba o jednotlivých stavbách. To jsou informace, které čerpáme i my a následně zobrazujeme na naší Cenové mapě. U detailu bytu vidíme tedy i informace o budově, kde se daný byt nachází. Záleží na tom, kolik informací je v RÚIAN vyplněných, ale typicky tam najdeme třeba počet pater dané budovy, počet bytových jednotek nebo třeba to, zda je v budově výtah.

To ale nejsou všechny zdroje, se kterými pracujete?

Přesně tak, kromě dat od Katastrálního úřadu a RÚIAN využíme ještě naše vlastní data. Pokud k dané transakci najdeme nabídku v naší databázi, pak v mapě můžeme ukazovat podrobnější informace o dané nemovitosti. Ty jsou pro uživatele i odborníky hned po ceně velmi vítané. Ukazují totiž třeba v jakém stavu se bytová jednotka prodávala, a to může mít zásadní vliv na konečnou cenu nemovitosti. 

Stejně tak naše data ale používáme už i na začátku celého zpracování cenových řízení, jak jsme o tom mluvili výše. Kromě katastrálních dat a RÚIAN dat jsou dalším vstupem do skládačky, kdy díky této směsi získáváme ceny za m2 u jednotlivých nemovitostí.

Máte v plánu Cenovou mapu dál rozšiřovat?

Určitě ano, práce na Cenové mapě spuštěním rozhodně neskončila. Proces zpracování dat neustále vylepšujeme a každé malé vylepšení nám za to stojí. Našim cílem je na mapě zobrazovat objektivní informace a tak vnášet více světla do trhu s nemovitostmi. V budoucnosti bychom rádi v mapě ukazovali i ceny rodinných domů a stavebních parcel. 

Šarlota Smutná pracuje v Seznamu již pět let. Ze své pozice datového analytika se denně potkává s velkým množství čísel a to především z oborových služeb a Mapy.cz. Do oborových služeb patří právě Sreality.cz, kterým věnuje největší část svého času. Kromě požadavků, které jsou důležité pro produktovou část služby, odpovídá třeba i na zvídavé otázky novinářů ohledně vývoje cen na trhu nemovitostí. Nedávno také vystoupila na konferenci Reality fest, která se uskutečnila v hotelu Clarion, kde společně se svým kolegou prezentovala právě nově vydanou Cenovou mapu Sreality.cz. 

Veronika Geltner

PR specialistka

Sdílet na sítích