Realita českých realit: na koupi pozemku bez sítí lze ušetřit statisíce, je ale nutné pečlivě vybírat

Rozdíl v obvyklé ceně plně zasíťovaného stavebního pozemku a stejného pozemku bez sítí dosahuje za celou ČR u pozemků do 1 000 m2 více než půl milionu korun (540 000 Kč). U větších pozemků od 1001 do 1500 m2 je to pak téměř šest set tisíc korun (573 000 Kč). V lokalitách, kde přivedení inženýrských sítí není relativně nákladné, tak lze při koupi pozemku bez sítí ušetřit skutečně velké peníze. Vyplývá to z dat serveru Sreality.cz, kde se nachází bezmála 25 000 inzerátů na prodej pozemků.

Extrémní příklad možnosti ušetřit jsou pozemky v Karlovarském kraji, kde rozdíl mezi obvyklou cenou nabízeného zasíťovaného a nezasíťovaného pozemku činí 902 Kč/m2, hned na druhém místě je Středočeský kraj, kde rozdíl dosahuje 864 Kč. Při koupi nezasíťovaného pozemku lehce přesahujícího tisíc metrů tedy lze v těchto regionech ušetřit milion korun. To je částka, z níž se na přivedení sítí obvykle vydá jen menšina a za zbytek lze pořídit minimálně základy a třeba i část hrubé stavby. Mimochodem, právě Středočeský kraj navíc jasně vede v počtu nabízených pozemků bez infrastruktury: ke koupi jich zde je 3647, tedy nejvíc ze všech regionů. Na chvostu nabídky je naopak kraj Vysočina, kde jich najdete jen 310.    

Když se podíváme na mediánové hodnoty, zjistíme, že cena pozemku bez sítí se pohybuje nejníže. V ČR stojí m2 nezasíťovaného pozemku 620 Kč. Výměra je oproti kompletně zasíťovaným parcelám přibližně o třetinu větší, téměř 1 300 m2. Cena za pozemek se tedy pohybuje kolem 800 000 Kč. Největší pozemky bez sítí najdeme v Libereckém (1 763 m2) a Ústeckém kraji (1 588 m2), ceny se tu pohybují pod celorepublikovou úrovní. „V Libereckém kraji trvá prodej nezasíťovaného pozemku dlouho, téměř osm měsíců. Jde o oblast Jizerských hor a podhůří Krkonoš a přivedení sítí tedy nebude jednoduché. Podobná situace je v Ústeckém kraji, kde parcela v nabídce Sreality.cz čeká o něco kratší dobu – pět měsíců,“ komentuje Michal Zadák, manažer serveru Sreality.cz.

Celá infografika ke stažení

Parcely s kompletními inženýrskými sítěmi jsou nejdražší a nejmenší. Jejich nabídku výrazně ovlivňuje činnost developerů a socio-ekonomická situace v kraji. Mediánová cena za plně zasíťovaný pozemek v ČR je 1 322 Kč za m2, tedy o bezmála dvojnásobek nezasíťovaného. Výměra se pohybuje kolem 1 000 m2, to znamená 1 300 000 Kč za celý pozemek. „Nejvíce pozemků s kompletní infrastrukturou je nabízeno ve Středočeském kraji (38 % celé ČR) a v Moravskoslezském kraji (15 %). V prvním případě jde o žádanou lokalitu u hlavního města. Ve druhém případě jde o oblast, ze které se podle dat Českého statistického úřadu lidé vystěhovávají. Můžeme se tedy domýšlet, že se developeři snaží nabídnout co nejatraktivnější pozemky s co nejlepším servisem. Cena za m2 se v Moravskoslezském kraji pohybuje velmi nízko, na 821 Kč,“ dodává Michal Zadák.

Částečně zasíťovaný pozemek je alchymie. Pokud jej chcete koupit, je třeba pátrat, proč má zavedené jen některé sítě, na druhé straně je právě zde největší možnost výhodné koupě. Existují totiž kraje, kde mají tyto pozemky obvyklou cenu za m2 dokonce nižší než parcely zcela bez sítí. Jde o Jihomoravský, Zlínský, Olomoucký a Jihočeský kraj. „Cena se v ČR u těchto pozemků 714 Kč za m2. Plocha je srovnatelná s pozemky bez infrastruktury, nejčastěji 1 250 m2. Cena se tedy pohybuje okolo 900 000 Kč,“ komentuje Michal Zadák. Toto srovnání na první pohled vybízí k závěru, že pozemky s částečným přivedením inženýrských sítí jsou jasným vítězem a nejlepší investicí. Není to však tak jednoduché. „Pokud například na pozemek nelze přivést vodu či plyn, čekají vás dodatečné náklady třeba na vrtání studny nebo na vytápění elektřinou. Pak může být cena takového pozemku logicky nižší než cena pozemku bez sítí, k němuž je ale lze bezproblémově zavést. S dodáním informací o situaci může pomoci i realitní makléř, případně jím zprostředkovaný odborník,“ doplňuje Michal Zadák.

 

Kolik stojí inženýrské sítě

Podle Petra Němečka z Hypoteční banky se náklady na zasíťování standardní parcely se pohybují v rozmezí cca 500-700,-Kč za metr, přičemž průměrná cena jednoho napojení se pohybuje řádově okolo 20 až 30 tisíc korun. To však platí pouze v případech, kdy jsou energie přivedeny na hranici pozemku. V opačném případě se může jednat až o statisícové sumy. „Pokud tedy koupíte dobrý pozemek bez sítí a zařídíte si je sami, ušetříte klidně i půl milionu korun,“ říká Michal Zadák.

Největší investici představuje obvykle kanalizace a s ní související přivedení vodního řádu. Zásadní je zde povaha terénu. Pokud jde o svažitý pozemek, může být nemožné přivést na pozemek potrubí a je nutné řešit vlastní výstavbu lokální čističky odpadních vod. V případě, že by byla na pozemku již vybudovaná studna, to může být nakonec výhodné. V dlouhodobém výhledu se totiž počáteční investice vložená do vybudování vlastní a nezávislé infrastruktury vrátí díky tomu, že majiteli odpadnou poplatky za vodné a stočné. Pokud by však měla parcela skalní podloží, může se cena za nezávislost vyšplhat velmi vysoko. Nezbytný je v tomto případě posudek geologa a doopravdy detailní kalkulace celkových nákladů.

Napojení parcely na hlavní rozvody elektřiny popřípadě plynu do velké míry závisí na poloze pozemku. Pokud se nachází poblíž hlavního vedení, zůstává k vyřešení pouze napojení na rozvody a zřízení elektroměru popř. plynoměru. Situaci ale často zkomplikuje nutnost zásahu do pozemní komunikace, kdy je třeba provést výkop na silnici. Další komplikací může být velká vzdálenost pozemku od nejbližší možné přípojky.

Přehled: Nezasíťovaný vs. zasíťovaný pozemek?

Více než dvě třetiny veškerých pozemků k prodeji na serveru Sreality.cz jsou stavební parcely. Lidé mají největší zájem o menší pozemky do 1 000 m2, které představují třetinu nabídky. Zdánlivě paradoxně, je jejich cena nejvyšší, 1 100 Kč za m2. Důvodů pro to je několik. Vedle samotné poptávky cenu významně ovlivňuje lokalita a přivedení inženýrských sítí, tedy přítomnost vodovodního řádu, kanalizačního potrubí a elektrického, popř. plynového vedení. V těch oblastech, které jsou ekonomicky silné, a tím pádem atraktivní pro bydlení, se často setkáme s plně zasíťovanými a menšími parcelami. Ty jsou zcela připravené, aby na nich jejich majitel mohl začít rovnou stavět své vysněné bydlení.

Celý přehled ke stažení.